困擾深圳多年的房產項目停車位問題終於有望明晰。昨日下午,深圳市規劃和國土資源委員會召開新聞發佈會,公佈《深圳市房地產開發項目停車位建設及處分管理辦法(征求意見稿)》,並向社會公開征求意見。辦法擬規定,深圳將分類確權停車位,全國首創分配建和增設兩種。配建車位歸全體業主所有且禁止買賣,增設車位歸開發商所有可有條件租售。
    從2002年原深圳市規劃國土局的年度立法規劃,到如今的征求意見稿,深圳房產項目停車位確權及相關問題醞釀了12年。因其涉及面廣,利益巨大,爭議從未停止。2013年深圳兩會期間,南方都市報深圳新聞部以“南都五號提案”的方式,呼籲官方明晰這一問題。儘管此次公佈的征求意見稿在諸多內容上系國內首創,但在範圍上只適用於新簽訂土地使用權出讓合同的房地產開發項目。深圳市規土委表示,後續會有具體的操作細則,而對於已建成、已銷售的項目,將另行研究制定處理政策。
  深圳市規土委房地產業處副處長李書韻介紹,《辦法》共19條,主要明確了房地產開發項目停車位的定義和分類、權屬劃定原則、適用範圍、地價標準、處分原則以及轉讓限制等。
  小區停車位分配建和增設兩種
  《辦法》借鑒了日本、臺灣等國家和地區的先進經驗,採取了對停車位權屬進行分類確權的做法,將房地產開發項目附設的規劃停車位按照是否屬於規劃強制配建標準分為配建停車位和增設停車位。
  其中,配建停車位是指根據《深圳市城市規劃標準與準則》開發項目必須建設的停車位;增設停車位是指經規劃主管部門批准,房地產開發企業在配建停車位以外利用房地產開發項目建築物地下空間建設的停車位。
  配建停車位約定歸全體業主共有
  《辦法》明確應依據《深圳市城市規劃標準與準則》(簡稱《深標》)以及相關城市規劃的規定,確定配建停車位和增設停車位的劃分標準。《深標》與相關城市規劃要求必須配建的停車位屬於配建停車位,開發企業只有在滿足配建標準的基礎上,向規劃主管部門申請建設增設停車位。
  《辦法》規定在簽訂《土地使用權出讓合同》時應對停車位的權屬進行約定,根據停車位的不同分類分別約定權屬。其中,配建停車位應約定為開發項目全體業主共有;增設停車位則可約定為開發企業所有。
  占用業主共用的公共場地、道路建設的地上停車位以及利用人防工程建設的地下停車位,均應當納入配建停車位的範圍,歸全體業主共有、共用。
  每戶一般只能買一個停車位
  物權法中明確規定,停車位應當優先滿足業主需要。《辦法》規定可對增設停車位依法進行銷售的同時,對增設停車位做出一定限制:增設停車位只能出售、出租給本項目的業主;在配建停車位數量少於房屋套數時,一套房屋購買人只能購買一個增設停車位;業主轉讓房屋時,與該房屋相關聯的增設停車位也必須一併轉讓;增設停車位的設立,需按照規劃的相關要求,對於規劃中已明確的控制性區域,不能超過其上限。
  增設停車位收取20%地價
  《辦法》規定,配建停車位不計收地價。增設停車位計收地價的面積按標準停車位的占用面積計算。地價標準按照房地產開發項目主體建築功能基準地價的20%收取。
  《辦法》強調,無論是配建停車位還是增設停車位都應經規劃主管部門批准,併在建設工程規劃許可文件中予以確定。除此之外,任何未經批准擅自改變停車位位置和使用功能的行為都屬違法。若有擅自違法改建停車位或改變停車位使用功能的行為等,將由相關主管部門依據相關法律法規予以查處。
  僅針對新建項目停車位的權屬界定
  《辦法》適用於《辦法》出台後新簽訂土地使用權出讓合同的房地產開發項目。對於已建成、已銷售的項目,將另行研究制訂歷史項目的停車位權屬登記辦法。
  征求意見稿要點

  小區停車位分類
  ●分為配建和增設兩種。
  ●配建停車位是指根據《深圳市城市規劃標準與準則》開發項目必須建設的停車位。
  ●增設停車位是指經規劃主管部門批准,房地產開發企業在配建停車位以外利用房地產開發項目建築物地下空間建設的停車位。
  小區停車位權屬
  ●配建停車位約定歸全體業主共有。占用業主共用的公共場地、道路建設的地上停車位以及利用人防工程建設的地下停車位,均應當納入配建停車位的範圍。
  ●增設停車位則可約定為開發企業所有。
  增設停車位分配
  ●增設停車位依法可以銷售。但只能出售、出租給本項目的業主。
  ●增設停車位的設立,需按照規劃的相關要求,對於規劃中已明確的控制性區域,不能超過其上限。
  增設停車位轉讓限制
  ●配建停車位數量少於房屋套數時,一套房屋購買人只能購買一個增設停車位。
  ●業主轉讓房屋時,與該房屋相關聯的增設停車位也必須一併轉讓。
  停車位地價標準
  ●配建停車位不計收地價。
  ●增設停車位地價,按照房地產開發項目主體建築功能基準地價的20%收取。
  違規改建處罰原則
  無論配建停車位還是增設停車位都應經規劃主管部門批准,併在建設工程規劃許可文件中予以確定。
  任何未經批准擅自改變停車位位置和使用功能的行為都屬違法。將由相關主管部門予以查處。
  辦法適用範圍
  僅針對新建項目停車位的權屬界定。
  對於已建成、已銷售的項目,將另行研究制訂歷史項目的停車位權屬登記辦法。
  辦法解讀

  配建比例如何計算?
  截至2014年3月,深圳市登記在冊的機動車數量突破270萬輛,僅次於北京,排名全國第二。而根據市規劃國土委2011年做的一個調查項目統計,全市建築物配建的合法停車位數量約為92萬個,停車位資源極為稀缺。按照辦法規定,新建房地產項目停車位分為配建和增設兩種,配建有怎樣的具體要求,增設又有哪些具體規定也成為發佈會上的關註焦點。
  參與起草《辦法》的深圳市規土委房地產業處工作人員童冀霄表示,經過城市化的不斷發展,房地產開發項目配建停車位的標準也不斷提高,根據現行《深圳市城市規劃標準與準則》(2014版,以下統一簡稱《深標》)的規定,多、高層住宅小區,建築面積少於60平方米的,0 .4—0 .6個停車位/戶;建築面積大於60平方米、小於等於90平方米,0 .6—1個停車位/戶;大於90平方米、小於等於144平方米的,1 .0—1 .2個;大於等於144平方米的,1.2—1.5個停車位/戶。“《辦法》通過區分配建停車位與增設停車位,一方面能滿足業主對停車位的基本需求,保證房地產開發項目業主對停車位的公平使用,另一方面能通過對增設停車位實施地價優惠等措施,鼓勵開發企業多建停車位,滿足日益增長的停車需求,最終實現多方共贏”。
  配建車位如何處置?
  配建停車位應約定為開發項目全體業主共有。但如何處置並無明確規定。深圳市規土委相關負責人表示,對於全體業主共有財產,在處置和操作流程上有明確規定,比如需要經過業委會或者業主大會投票通過等方式進行處理。此次的《辦法》重點在於明晰權屬問題,後續會有具體的操作細則向社會公佈。
  如何遏制炒車位現象?
  物權法中有“首先滿足業主需要”的規定。辦法對於增設停車位的轉讓、出租等行為也作出了一定的限制。比如增設停車位不得轉讓給該項目購房人以外的單位和個人。深圳市規土委相關負責人表示,這也就意味著房屋在出售時如帶有停車位,需將停車位先售出或贈出。“現實中如何操作還要和產權登記部門研究,但一個原則是房屋產權轉移之前要確保車位產權已處理。”
  《辦法》還對每套房屋業主購買停車位個數進行限制。規定在配建停車位與本房地產開發項目房屋套數的配比不超過1:1時,一套房屋的業主只能購買一個停車位。“限制購買停車位的個數是在停車位資源緊缺的情況下,保證滿足業主需要的重要舉措。”深圳市規土委相關負責人表示,此外《辦法》還規定業主轉讓房屋時,與該房屋相關聯的增設停車位也必須一併轉讓;增設停車位的設立,需按照規劃的相關要求,對於規劃中已明確的控制性區域,不能超過其上限。
  如何鼓勵多建增設位?
  一直以來,深圳房地產開發項目附設停車位不計算容積率、不納入地價的計收範圍,不登記發證,也不允許交易。停車設施的建設成本是難以收回或無法收回的,所以也導致開發建設主體投資停車設施建設的積極性不高,通常選擇“低配或少配”。尤其是一些老舊住宅小區,停車位配建更少。
  《辦法》對以往的做法作出了改變。鑒於配建停車位歸全體業主共有,增設停車位可約定為開發企業所有,且給予登記發證並允許交易,因此,《辦法》根據停車位的不同分類進行了區別對待。對於屬於業主共有的配建停車位,《辦法》仍然規定免繳地價;為鼓勵房地產開發企業建設增設停車位,在計收地價時適當給予優惠,按房地產開發項目主體建築功能基準地價的20%收取。
  計收增設停車位的地價,除了確定地價標準外,還有一個重要的要素就是確定地價計收的面積。由於《辦法》將停車位規定為配建停車位和增設停車位,且僅增設停車位計收地價,為此,《辦法》在確定增設停車位收取地價的面積時,按照標準停車位的占用面積與增設停車位個數的乘積計算,以增強增設停車位地價計收的可操作性。
  增設停車位如何登記發證?
  深圳對房地產開發項目的地下停車位一直都未予登記發證。《辦法》對停車位的登記發證也作出了明確的規定。配建停車位屬於全體業主共有,在房地產初始登記後權利人為全體業主,不核發房地產證。增設停車位可歸開發企業所有,可按照《深圳經濟特區房地產登記條例》等有關規定辦理產權登記,核發房地產權屬證書。
  深圳市規土委相關負責人透露,對於停車位的登記,國內目前主要有兩種做法:一是停車位單獨核發房地產證;二是在房地產權利證書上進行附註。《辦法》擬採取在房地產權利證書上進行附註的方式進行登記。
  鏈接

  廣州擬規定

  小區車位必須預留20%出租
  上月底,廣州市國土房管局發佈《廣州市房地產開發項目車位和車庫租售管理規定(修訂稿)》。小區樓盤的車位,或將要預留總數的20%用於出租,但租賃合同期限不得超過六個月。2008年和2009年,《廣州市房地產開發項目車位和車庫租售管理規定》和相關的補充通知陸續出台。當中要求,小區車位必須先滿足業主需要,並不允許開發商預售車位。據悉,舊版管理規定有效期為五年。修訂稿適用於全市的房地產開發項目建築區劃內,規劃用於停放汽車的車位、車庫租售,除了住宅,還包括商業、辦公物業。
  為了保證小區業主能優先租用、購買樓盤內的車位、車庫,舊版的管理規定和補充通知規定,開發商租售小區的停車位和車庫,應當首先滿足本建築區劃內業主需求。修訂稿也保留了舊版規定這個要求,原則上一套房屋只能購買一個車位或車庫,且開發商不得對外出售小區的停車位。
  2013年1月“南都提案”呼籲:

  住宅地下停車位產權應儘快明晰
  2013年1月,深圳市“兩會”前夕,南方都市報提出第五份“南都民間提案”———呼籲解決“住宅小區地下停車位”產權歸屬、資源配置效率等問題。“提案”建議應在法理上明確住宅地下停車位的法律地位;其次確定合理的分配規則。
  焦點探究

  停車位應歸業主還是開發商?
  權屬問題,是停車位糾紛的核心。2007年《物權法》頒佈後,國內部分城市相繼出台了地方規定,明確開發企業享有開發項目附設停車位的所有權,可依法進入市場進行交易,如廣州、珠海、海南、西安等。從實施效果來看,還是存在一些問題,如有的城市對停車位的銷售對象沒有限定,造成停車位的炒買炒賣甚至出現“天價”停車位;專有停車位的固定,降低了使用效率,一定程度上損害了業主優先滿足權。
  目前,對停車位權屬的主要觀點有二:一是認為停車位屬於項目配套的公共設施,屬於物權法第三款占用業主共有的其他場地建停車位的情形,且成本已經分攤進了房價,開發企業約定歸其所有不合理;其二是認為車位的所有權屬於建設單位,只有法律另有規定及建設單位將自己的權利轉讓、贈與或者放棄的除外。
  在房地產實踐中,爭議和矛盾則更加具體。首先《物權法》規定規劃用於停放汽車的停車位應當優先滿足業主的需要,而在停車位資源稀缺的情形下,允許開發企業以買賣等方式將停車位處分給部分業主,違背了這一精神。其次,物權法規定的規劃停車位也可能屬於房地產開發項目的共有部分,根據《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(法釋〔2009〕7號)第二條的規定根本不在開發企業處分的範圍內。而從深圳的實踐看,由於一直未給房地產開發項目停車位確權,主管部門也不允許開發企業處分停車位,在廣大業主和民眾心中已經產生了停車位為業主共有的預期。若明確房地產開發項目的停車位歸開發企業所有並可由其進行處分,會超出廣大業主的預期,激化社會矛盾,尤其在深圳停車位極其緊缺的情況下,將會導致未違規購買或未能購買到停車位的業主產生極大不滿。
  深圳市規土委房地產業處副處長李書韻表示,為了更妥善地解決停車位問題,充分發揮停車位作為稀缺資源的使用效率,《辦法》將配建停車位規定為業主共有;另外,基於激勵開發企業建設停車位的目的,明確配建以外的停車位可歸房地產開發企業所有,由開發企業根據《辦法》的相關規定進行轉讓或出租。對停車位進行分類的做法在國內尚屬首創,是對《物權法》中規定的建築區劃內,規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主需要的進一步細化。
  記者觀察

  歷時12載,停車位確權終明晰
  深圳對於停車位的確權問題最早可以追溯至2002年,當時的原規劃國土局將其列入立法規劃中,2003年1月初提交初稿。到2007年,深圳規劃國土部門發佈《深圳市區分所有建築物停車位出讓轉讓辦法(代擬稿)》公開征求意見。提出在符合一定條件下,小區內的停車位可以買賣。該《辦法》隨即引來不少爭議。最終該《辦法》草擬一年半,遭質疑而胎死腹中。《辦法》發佈時正值2007年國家《物權法》頒佈,這一國家級的上位法規定建築區劃內規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。
  立法空白之下,開發商通過各種形式來銷售地下停車位的行為並不在少數,本就緊張的停車位更加成為稀缺資源。另一面,因為不允許停車位交易,開發商通常選擇“低配或少配”。部分小區停車更是難上加難。
  作為與深圳伴行14年的公共媒體,南方都市報從2009年開始徵集各界民意,在兩會期間推出民間提案。2013年深圳兩會期間,南方都市報深圳新聞部提出第五份“南都民間提案”。就困擾深圳已久的“住宅小區地下停車位”糾紛提出建議,“配建部分的規劃停車位歸住宅小區全體業主所有,配建以外的規劃車位屬開發商所有”,令人欣慰的是,當時討論的思路已經體現在公佈的《辦法》中。但此次辦法只適用於新簽訂土地使用權出讓合同的房地產開發項目。對於已建成、已銷售的項目,將另行研究制訂歷史項目的停車位權屬登記辦法。
  作為中國房地產開發的發源地之一,一直改革創新、敢闖敢乾的深圳卻在房產項目停車位確權問題上落後於部分城市。回顧12年來的確權路,可謂“起了個大早,趕了個晚集”。而今,一隻靴子已經落下,期待另一隻早日落地。
  A 04—05版
  統籌:南都記者 郭啟明
  採寫:南都記者 郭啟明 詹燕燕 王子榮
 
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